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地王阴影下:房企城市投资逻辑与资源抢夺

来源于互联网 2016年07月09日 阅读(

地王阴影下:房企城市投资逻辑与资源抢夺

刚刚过去的上半年,成为了房企业绩最好的半年,也是地王扎堆、数量和频次创新高的半年。

7月7日,克而瑞研究中心举办的第18届地产金融形势发布会上,“对于上半年的楼市,‘火爆’是公认的核心词。”克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹总结道。不过,于丹丹同时强调,如果基于一季度看二季度,之前上涨过于厉害的城市,已经开始进行理性回调。但主要集中于某些热点二线城市,如合肥、苏州等。

7月8日,南京土拍10幅土地中,8幅宅地有6幅直接熔断终止出让。现场40多家房企参与拍卖,旭辉、保利、万科、金地、新城等房企一口气报名参与8幅宅地竞拍。

蜂拥拿地背后,是市场的微妙变化。房企一方面转战金融属性,另一方面在项目操作上更趋于灵活,合作开发、小股操盘等开发模式逐渐抬头。

资本推助地王集中

对房地产行业来说,2016年上半年成为了史上最好的半年,无论从行业指标还是房企业绩来看都是如此。

CRIC数据显示,今年上半年市场整体延续了2015年下半年以来的火热行情。其中,57座城市商品住宅成交2.06亿平方米,同比增长33%,各线城市出现普涨现象;二线热点城市表现尤为突出,领涨全国。

另外一方面,得益于市场热度,房企在2016年上半年都取得了不错业绩。克而瑞研究中心发布的《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示,前十强门槛超过500亿元,第一名万科达到1900亿元,而50强门槛也达到138亿元。

这其中,TOP5房企销售金额均突破千亿,而去年同期仅一家。在此形势下,预计全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。

市场的火爆带来了土地成交量价双涨,上半年也成为了地王扎堆、数量和频次创新高的半年。

二季度,全国经营性土地成交金额4690亿元,同比大增104%,而上半年全国共计成交110宗总价、单价地王,短短半年即已超过2009年的72幅,刷新了年度地王数量纪录。

“克而瑞提了一个地王潮的现象,这也是比较贴切的。现在资本充裕,又比往年成本更低,想发展的企业这么多,潮水肯定就比较凶,地王潮就是这样形成的。”泰禾集团副总裁兼品牌总经理沈力男说。

对此,易居(中国)执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在另一个层面评论表示,“关于地王,我有一个基本的判断。地王不是遍地开花,而是集中度越来越高,个别热点城市例如广州一块地王都没有出现。另一方面,拿地王的公司比较集中,更多是有金融背景的国企、央企,还有一部分当地龙头企业。”

2015年底,有机构对上海土地市场做了一个统计,全年有100多家企业在上海拿地,最后仅逾40家企业成功获取土地,这也在一定程度上反映出房企对城市选择的同质化太明显。

资源抢夺

地王集中度高,表明企业在热点城市抢占市场占有率的心态。

在拿地凶猛的房企中,闽系无疑是最耀眼的一部分。阳光城集团首席财务官兼首席营销官辛琦解释道,“我觉得这反映出目前国内有安全度的城市在缩水。这导致众多开发商集中在有安全度的城市,主要是四个一线城市,以及大概8-16个强二线(拿地布局)。”

“一般地王诞生之后,政策就会逐步收紧。从过去几轮周期来讲都是这样。”广发证券房地产行业首席研究员乐加栋经过研究判断,2016年的地产周期是处于量价齐升到最后量跌价升的周期过渡,到2017年将会出现量价齐跌。

融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩对此也有类似看法。

“总结从去年下半年到现在,只有一个词,就是‘洗牌’。两三年以后会发生非常大的变化。”他表示。

事实上,在经历了一次发展高峰之后,面对当前复杂的行业环境,房企早已开始理性布局未来发展。这其中,不得不提到的依然是城市投资策略。

正荣集团总裁助理刘翔强调要在地产周期中寻找“反周期”。

“房地产三年一周期,一定会出现波动。可能明年是一个调控周期,量价下跌,土地市场会出现机会。我们不放过一次机会,但是也不疯狂拿地。”

在招拍挂之外寻找资源也成为房企共识,收购兼并成为其中主流方式之一,辛琦表示。

乐加栋认为,“地王”是房地产小周期下土地供需变化的轮回。因为地产政策变化太快,地产行业在宏观经济中的作用不可小觑,也因此造成了会有3年一个小周期的变化。每一轮地王的产生,背后都有一个货币宽松周期。本轮货币周期共6次降息6次降准,市场流动性明显,但每轮资金进入土地市场的渠道有所差别。

此外,本轮“地王”整体资金成本处于低位,其中央企、国企资金成本优势显著。在资产荒背景下,寻求较高收益的各类资金借道资产管理公司、基金公司通过参与房企土地投资、上市房企定增等方式进入地产市场。

上述业内人士均指出,房地产离不开资金杠杆与金融手段,尤其是地王涌现的上半年,资金杠杆更加明显。

平安证券一名人士透露,地王背后是房企合作开发的趋势,苏州一个高端项目,合作方就有12家之多。“在很多土拍现场,由于竞争激烈,有的房企也自发达成一致意见,为了不出现过多举牌房企,而多家合作的局面。”

这也在一定程度上给中小型房企带来压力。

融侨集团康红恩指出,大企业的模式对于成长型房企而言很难复制,中小企业的试错成本将越来越高。“过去我们拿地,有时十个亿就可以搞定,现在十个亿的地基本都到了三十个亿的价格,所以说中小企业如果犯错误,代价会越来越大,成本会越来越高,试错余地和空间越来越小。”

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